Kun je in Nederland een huis kopen met crypto?

Wist je dat meer dan een miljoen Nederlanders tegenwoordig cryptocurrency zoals Bitcoin en Ethereum bezitten? De meeste mensen gebruiken crypto als een volatiel maar mogelijk enorm winstgevend beleggingsinstrument, maar met crypto kan je in feite veel meer doen.

Het is eerst en vooral een internationaal transactiemiddel, waarmee je op een veilige, eenvoudige, goedkope en anonieme manier geld kan versturen naar, of ontvangen van, andere gebruikers over de hele wereld. De meeste cryptotransacties gebeuren bij webshops, financiële platforms of online casino’s, maar anno 2024 kan je met crypto meer kopen dan je misschien had gedacht – zelfs vastgoed!

Je leest het goed, er zijn al meerdere huizen, lofts en appartementen gekocht en verkocht met cryptocurrency, ook binnen Nederland. Het kopen van een huis met crypto in ons land is dus zeker mogelijk, maar het is uiteraard een complex proces, met nog enkele  belangrijke juridische, financiële en praktische uitdagingen.

Hoewel het dus zeker mogelijk is, zal het gebruik van crypto in de vastgoedmarkt niet meteen de nieuwe status quo worden!

Hoe werkt het kopen van een huis met crypto?

In Nederland kan je legaal een huis kopen met crypto, maar dit komt zelden voor. De meeste vastgoedtransacties zullen nog steeds via een betaling in euro verlopen, voornamelijk vanwege de stabiliteit en de wettelijke zekerheid van deze munt. Cryptomunten worden daarentegen niet altijd als echt geld erkend.

Als je een huis (of ander stuk vastgoed) wil kopen met je cryptomunten, heb je grofweg twee opties:

1. Je zet je crypto om in euro en gebruikt dat bedrag voor de transacties. Dit is dus gewoon een normale vastgoedtransactie, met als verschil dat je geen geld moet lenen bij een bank en gewoon de waarde van je ene activa (de crypto) omzet naar euro, en dan daarmee vastgoed koopt. Het is een indirecte manier, maar op zich kan je dit ook zien als vastgoed kopen met crypto.
2. Je kan direct betalen met crypto, na een overeenkomst te bereiken met de verkoper. Dit laatste is het grootste knelpunt, want de meeste verkopers zullen betalingen in euro verkiezen.

Betalingen in crypto komen daarnaast ook met een andere, soms erg belangrijke factor: prijsvolatiliteit. Veel cryptomunten kunnen immers op relatief korte tijd aanzienlijk stijgen of dalen in waarde, wat zowel een voordeel als nadeel kan zijn, voor zowel de koper als de verkoper.

Je kan bijvoorbeeld een overeenkomst sluiten om een huis te kopen met 10 Bitcoin. De huidige waarde van 1 BTC is ongeveer €63.000, wat de prijs van het huis op €630.000 legt. Maar het is goed mogelijk dat Bitcoin volgende week stijgt naar €65.000 per stuk, of daalt naar €60.000 (of meer, of minder). Zoals je kunt zien, kan je hierdoor meer of minder geld krijgen dan oorspronkelijk afgesproken.

Als je actief bezig bent in de cryptomarkt, is het daarom belangrijk dat je altijd het laatste nieuws in de gaten houdt. Ilyaas Sari van Techopedia toont bijvoorbeeld aan welke crypto gaat stijgen in 2024, op basis van enkele indicatoren. Door dergelijke gidsen te volgen, kan je vermijden dat je voor onaangename verrassingen komt te staan bij je vastgoedtransacties in crypto.

Juridische, fiscale en logistieke overwegingen

Zodra je een verkoper hebt gevonden die crypto aanvaardt, is de kous helaas nog niet af. In Nederland hebben we immers enorm veel regeltjes, en al zeker als het gaat om aanzienlijke transacties zoals vastgoed aankopen met crypto.

In ons land moet je ook een notaris inschakelen bij de overdracht van eigendomsrechten voor vastgoed. Je kan dit niet zomaar met een andere persoon regelen, je moet er een derde partij bij halen. De notaris zal de transactie “legaal” maken en alle documenten correct registreren.

Je moet deze notaris uiteraard betalen, maar dit kan meestal alleen in euro, dus zelfs als je een verkoper hebt gevonden die crypto aanvaardt, kan het voorvallen dat je nog altijd een aanzienlijke som in euro moet betalen.

Daarnaast zijn er ook fiscale verplichtingen bij een vastgoedtransactie. Vermogenswinsten op crypto zijn vaak onderworpen aan belastingen, afhankelijk van het type transactie en de waarde van de crypto. Je kan op de website van de belastingdienst een overzicht vinden van de huidige crypto-belastingregels, maar voor zaken zoals een grote vastgoedtransactie is het beter dat je een belastingadviseur raadpleegt.

Tot slot: notarissen, banken, makelaars en vergelijkbare partijen zijn wettelijk verplicht om “verdachte transacties” te melden, en een huis kopen met een aanzienlijke hoeveelheid crypto kan absoluut worden beschouwd als verdacht of risicovol, vanwege de kans op witwassen van geld.

Waarom zou je vastgoed kopen met crypto?

In Nederland is het kopen van een huis met cryptocurrency dus zeker mogelijk, maar praktisch gezien zijn er veel uitdagingen en beperkingen. Waarom zou je dit overwegen?

De eerste reden is duidelijk: als je veel cryptocurrency hebt, bijvoorbeeld door 10 jaar geleden een slimme belegging te hebben gedaan, kan je dit nu willen omzetten in een andere activa. Dit is handig voor de diversificatie van je portfolio, en biedt je meer zekerheid ten opzichte van de volatiele cryptomarkt.

Voor buitenlandse kopers die in ons land vastgoed willen kopen, kan crypto ook een uitgelezen optie zijn omdat ze dan minder rekening moeten houden met valutawisselkosten en tergend langzame en vaak dure bankprocedures.

Een cryptotransactie verloopt ook binnen enkele minuten, omdat er geen tussenkomst is van een bank, wat een voordeel kan zijn voor beide partijen.

Kortom, hoewel er in ons land reeds een aantal vastgoedtransacties in crypto zijn uitgevoerd, zijn er helaas nog te veel beperkingen om dit echt alomtegenwoordig te maken. Als je dit ook overweegt, kan je je best goed laten adviseren over de juridische, logistieke en fiscale implicaties van jouw specifieke situatie.