Hypotheek oversluiten

Bij welke hypotheekvormen kun je het beste oversluiten?

Als je een hypotheek gaat oversluiten, heb je weinig tot geen problemen bij de meeste hypotheekvormen. Toch is dit niet het geval bij de volgende hypotheekvormen:

Aflossingsvrije hypotheek

Als je een aflossingsvrije hypotheek gaat oversluiten, moet je rekening houden met de marktwaarde van jouw woning. Sinds 2011 eisen veel geldverstrekkers dat een aflossingsvrije hypotheek niet hoger mag zijn dan 50% van de marktwaarde van huis. Dit is ook het geval als je voorheen een hoger aflossingsvrij deel had. Indien je van plan bent om een aflossingsvrije hypotheek over te sluiten, kun je het beste contact opnemen met jouw hypotheekadviseur. Er zijn namelijk geldverstrekkers die geen rekening houden met verschil tussen de aflossingsvrije hypotheek en de marktwaarde van de woning.

Spaarhypotheek

Als je een spaarhypotheek hebt, kun je het beste met jouw hypotheekadviseur overleggen. Het oversluiten van een spaarhypotheek biedt weinig tot geen voordelen op. Dit komt omdat de hypotheekrente gekoppeld is aan de rente die wordt vergoed over het vermogen (doelkapitaal) dat je opbouwt om je spaarhypotheek af te lossen. Hoe lager de premie, hoe meer premie je moet betalen om jouw doelkapitaal te halen. Deze premie is fiscaal niet aftrekbaar.

Wanneer kun je het beste jouw hypotheek oversluiten?

Er zijn verschillende situaties, waarin het oversluiten van een hypotheek heel voordelig is:

Veranderingen in persoonlijke situatie

Gedurende de looptijd van jouw hypotheek kunnen heel veel veranderingen plaatsvinden. Zo kan een nieuwe baan of een erfenis jouw woonwensen beïnvloeden. Om deze redenen is het verstandig om jouw hypotheek over te sluiten.

Lagere maandlasten

Als de rentestanden heel laag zijn, kun je overwegen om jouw hypotheek over te sluiten. In deze situatie kun je samen met jouw hypotheekadviseur afspreken om de maandlasten te verlagen.

Verbouwing van de woning

Indien je van plan bent om jouw huis te verbouwen en meer geld nodig hebt, kun je overwegen om jouw hypotheek over te sluiten in combinatie met een verhoging.

Overwaarde

Als je overwaarde hebt, kun je overwegen om jouw hypotheek over te sluiten. Je kunt het verschil gebruiken om de aankoop van de nieuwe woning te financieren. Daardoor heb je recht op hypotheekrenteaftrek.

Oversluiten en rentevaste periode

Er zijn twee momenten waarop je jouw hypotheek kunt oversluiten:

Na rentevaste periode

Als jouw rentevaste periode binnenkort afloopt en een variabele rente hebt, kun je overwegen om jouw hypotheek over te sluiten. Hierbij moet je rekening houden met de verhouding tussen jouw hypotheekschuld en woningwaarde. Indien jouw hypotheekschuld hoger is dan de waarde van het huis, dan staat jouw woning 'onder water'. In dit geval is het onmogelijk om jouw hypotheek over te sluiten. Als de woningwaarde hoger is dan de hypotheekschuld, mag je jouw huis met winst verkopen. Hierbij ben je verplicht om de bijleenregeling te volgen, zodat ze het recht op hypotheekrenteaftrek houdt.

Tijdens rentevaste periode

Indien de beslissing neemt om jouw hypotheek tijdens jouw rentevaste periode over te sluiten, ben je verplicht om een eenmalige boeterente te betalen. Dit komt omdat de huidige geldverstrekker een deel van zijn inkomsten mist in de vorm van rente.

Kosten voor oversluiten van hypotheek

Het oversluiten van een hypotheek brengt de volgende kosten met zich mee:

• Notariskosten
• Advies- en bemiddelingskosten
• Kosten Nationale Hypotheek Garantie (NHG)
• Eventuele borgtochtprovisie
• Taxatiekosten
• Boeterente

Aftrekbare en niet-aftrekbare kosten

Alle bovenstaande kosten mag je een keer van jouw inkomen van de belasting aftrekken. Toch is dit niet het geval als je deze kosten in jouw nieuwe hypotheek meefinancieert. Dat gedeelte van de hypotheek behoort tot een Box-3 schuld.